マンションQ&A

【管理組合に関すること】

Q01

管理組合とは?

分譲マンションは、個人が区分所有する専有部分と区分所有者全員で共有する共用部分に分かれます。専有部分は、個人が使用して清掃や修繕等の管理を行えば良いのですが、共用部分は、区分所有者全員の共有となるため、当然にして区分所有者全員で管理を行う必要があります。各区分所有者に共用部分を管理する義務がありますが、各々がバラバラに行っていては適切な管理ができません。 そこで、区分所有者全員で「共用部分や付属施設、敷地等を管理する団体を結成」します。これが「管理組合」となり、区分所有者は組合員となります。
法的には、特別な手続きを経ずに管理組合は成立(必ず管理組合は存在し、区分所有者である限り脱退することはできません)します。通常は、総会を開催し、管理規約を定め、役員の選出を行い、組織づくりをします。

Q02

専有部分とは?

マンションの建物の部分で、区分所有する住戸や店舗等のことを指し、独占的に所有できる部分をいいます。構造上、利用上独立していて、特定の目的に使用できる部分となります。
但し、「管理用倉庫」のように管理規約で管理組合全体のものと定めている場合は、専有部分とはなりません。その場合は、「規約共用部分」として共用部分に含まれます。

Q03

共用部分とは?

マンションの建物の部分で、専有部分ではない部分と付属施設のことをいいます。建物本体の中では、柱,床,天井,壁,基礎等の構造部分のほか、エントランスホール,共用廊下・階段,給排水設備,消防設備等がこれにあたります。 共用部分は、区分所有者全員の共有となりますので、個人個人が勝手に改造したり処分したりすることができません。原則として、管理組合が維持管理を行うこととなります。

Q04

専有部分と共用部分の境界は?

専有部分と共用部分の境界は、上塗り基準というものによって定められています。専有部分を囲う躯体部分の壁・床・天井の内側の空間が「専有部分」となります。
そのため、外壁,戸境壁(専有部分内の間仕切り壁を除く),窓枠,窓ガラス,面格子,網戸は「共用部分」になります。 尚、詳細は管理規約を御確認ください。

住戸(断面略図) .1
住戸(断面略図)
住戸(断面略図).2
住戸(断面略図).2
給水管の区分(断面略図).1
給水管の区分(断面略図).1
ガス管の区分(断面略図)
ガス管の区分(断面略図)
電気の区分(断面略図)
電気の区分(断面略図)
排水管の区分(断面略図)
排水管の区分(断面略図)
Q05

専用使用部分とは?

共用部分のうち、専有部分に付随しており、独占して使用できる部分をいいます。例えば、バルコニー,専用庭,メーターボックス,集合郵便受け,玄関ポーチ,窓枠,窓ガラス,面格子,網戸等がこれにあたります。 専用使用部分は、その専有部分の使用者が独占的に使用できるので、専有部分と混同してしまいがちですが、共用部分の一部であることの認識が必要です。
したがいまして、窓ガラスの材質を変更する等の事柄を管理組合の許可なしで行うことはできないことになります。
但し、他の共用部分とは異なり、通常の維持管理は、その責任と負担において専用使用権を有している方が行います。

Q06

管理規約とは?

管理組合を運営するためには、区分所有者共通のルールが必要になります。それを定めたものが「管理規約」となります。 管理規約は、管理組合運営の基本となる大切なものであるため、その改廃については総会の特別多数決議(組合員総数・議決権総数の各4分の3以上)により定められます。
管理規約に対し、細則は、管理規約を補うために制定されるものです。一般的には、駐車場使用細則や駐輪場使用細則のように目的別に制定し、より具体的な内容が定められています。

【お部屋内の不具合に関すること】

Q07

テレビの映りが悪いのですが・・・

専有部分内においてテレビが複数台ある場合は、全てのテレビの映りが悪いのか、1台のみ悪いのかを確認してみてください。
1台のみ悪いのであれば、テレビ自体やその配線に不具合がある可能性があります。
全てのテレビにおいて映りが悪い場合、そして他の専有部分においても映りが悪い場合は、アンテナや増幅器などの共聴設備に不具合がある可能性があります。管理会社に御相談ください。
※共聴設備以外の共用設備において、電気的トラブルにより共用分電盤内の漏電ブレーカーが落ちたことによる映り不良、地域停電、また、ケーブルテレビを導入されているのであれば配信元の一時的トラブルも考えられます。

Q08

外部に面した窓の網入りガラスにおいて、知らぬ間にひびが入っているのですが・・・

網入りガラスの場合、経年にもよりますが、寒暖の差が原因でガラス内部の金属が膨張・収縮することにより、ガラスにひび割れが発生することがあります。
窓ガラスは専用使用部分となるため、通常の維持管理は、その責任と負担において専用使用権を有している方が行います。 尚、管理組合で加入している損害保険が適用される場合もありますので、その際は事前に適用可否を確認しておくことが良いです。 また、管理組合によっては、窓ガラス交換の負担について別途定めている場合があります。

Q09

部屋の電気ブレーカーが頻繁に落ちてしまうのですが・・・

使用可能容量を超えた場合や電気器具やコンセントに水が掛かってしまった場合(漏電)に漏電ブレーカーが落ちます。漏電の場合は、全ての子ブレーカーを落し、一つずつ順番に子ブレーカーを上げていき、子ブレーカーを上げた際に再び漏電ブレーカーが落ちてしまう箇所が漏電箇所と 特定できます。漏電箇所の子ブレーカーを落したままの状態であれば、他の電気器具やコンセントは使用することができます。その後の原因究明や対応は電力会社または電気設備業者に御相談ください。

家庭用分電盤
Q10

部屋内のガス器具においてガスが使えなくなってしまったのですが・・・

各戸のガスメーターには、長時間によるガスの使用や地震等の強い揺れが発生した場合、ガスの供給を遮断させるマイコンガス遮断機能が設置されています。
一般的な復旧方法は以下の手順です。(通常はガスメーターに復旧手順が明示されています)

  1. ガスメーターを確認。ガスメーターの上部あたりに赤く点灯するランプがあり、遮断機能が働いている場合は赤ランプが点滅しています。
  2. ガス器具の使用を全て停止します。
  3. 赤ランプの脇にキャップ付きの『復旧ボタン』がありますので、キャップを外し、その復旧ボタンを押します。
  4. 約3分間待ち、赤ランプの点滅が消えたらガスは使用できます。
尚、ガス漏れについては、至急ガス供給会社へ御連絡ください。
※東京ガスの一般型マイコンメーターの場合 (一般型マイコンメーターの復帰方法[ 東京ガス ] )
Q11

専有部分内の水栓器具において、水の出が悪くなってしまったのですが・・・

最近の水栓器具には、水以外の異物を流さないためにストレーナーという部分があります。ここに異物が付着していると閉塞の影響で水の出が悪くなりますので、付着物を除去することにより改善します。
尚、ストレーナーは、水栓器具により、水栓の口の部分にキャップ型(ネジ式)であるタイプと器具内部に設置されているタイプがありますので、水栓器具の取扱説明書を御確認ください。
それでも水の出が復旧しない場合、また、専有部分内の全ての水栓器具において水の出が悪い場合は、水道メーターのストレーナー詰り、あるいは加圧給水ポンプ型であればポンプ圧力の不具合が考えられますので、水道設備業者または管理会社に御相談ください。

Q12

台所に設置されているガス警報器が調理中に鳴り出しました…

マンションの設置設備等により詳細が異なる場合もありますが、ガス警報器は、調理中に発せられるアルコール等に反応し発報する場合があります。また、清掃時に使用するスプレー類にも反応する場合がありますので、これらを使用される場合には十分な換気を行うことが必要となります。
尚、警報機が鳴り出したときは、管理会社や警備会社により状況を確認させていただくことになります。その際は御協力をお願いします。

ガス警報器が反応する例
  • 料理酒
  • みりん
  • 殺虫スプレー
  • くん煙殺虫剤
  • 除菌スプレー
  • エアコン清掃用スプレー
  • エタノール系のスプレー 他

【手続きや届け出に関すること】

Q13

管理費等の引落し口座を変更したいのですが、どのような手続きが必要ですか?

管理費等の出納業務を管理会社に委託している場合は、管理会社に御相談ください。通常は、口座振替依頼書に必要事項を記入いただき提出していただくことになります。

Q14

部屋をリフォームしたいのですが、どのような手続きが必要ですか?

通常は、管理規約によって管理組合理事会への申請・許可願いが定められています。
申請書と共に、理事会が許可の合否を判断できるように工事の内容等がわかる資料を添付のうえ、事前に余裕をもったスケジュールで申請書を理事会へ提出してください。
また、管理組合によっては各種制限(例:フローリング材の遮音等級)が定められている場合がありますので、事前に御確認ください。

Q15

部屋を賃貸に出す予定です。どのような手続きが必要ですか?

通常は、管理規約によって以下の届出書の提出が必要と定められています。

  • 『第三者使用に関する届』(専有部分の使用者を届出する書面)
  • 『通知受領場所届』  (総会案内等、組合員宛に通知される書類の送付先を届出する書面)
  • 『居住者名簿届』   (専有部分の使用者に記載いただく書面)

専有部分を賃貸に出す場合でも、区分所有者は管理組合の組合員ですので、管理費等を御負担いただくことになります。
また、専有部分の使用者も管理規約や各使用細則を順守していただく義務がありますので、仮に専有部分の使用者がルール違反をした場合は、区分所有者も責任を負うことがあります。専有部分の使用者には、管理規約や各使用細則の内容を必ずお伝えいただくようにお願いいたします。

【その他】

Q16

●●社の光インターネットを引きたいのですが可能ですか?

マンションは戸建住宅と異なり、利用できる光インターネットに制限があります。 これは、マンションへの電話引込み線が光回線か否か、光回線であっても●●社のインターネット関連装置が共用部分に設置されているか否かなど、管理組合として既に対応(導入)されている光インターネットでなければ利用することができません。
管理組合で対応(導入)されていない●●社のインターネットを利用したい場合は、戸建住宅の方式で個別に引き込むことは禁止されていますので、管理組合としての対応(導入)を申請することが必要です。

Q17

エレベーターの照明が球切れしているのですが・・・

エレベーター籠内の照明交換は保守会社の対応となります。管理会社等、エレベーター保守の委託先へ連絡してください。

Q18

集合郵便受けのダイヤル錠の開錠番号を忘れてしまったのですが・・・

管理組合に代わり管理会社が開錠番号一覧表をお預かりしている場合がありますので、管理会社に御相談ください。
尚、お問い合わせが御本人であることを確認したうえで、開錠番号をお答えすることになります。

Q19

バルコニーに物を置いてはいけませんか?

バルコニーは大切な避難経路となっています。
物置等が置かれていると火災等の災害時には避難の妨げになりますので、設置されないよう御理解ください。
尚、バルコニーにおいて以下の点を御注意ください。

  • 隣戸との間に設置されている隔て板や避難ハッチ付近には、物を置かないようにお願いします。
  • 物置等物品の設置については、管理規約や使用細則を御確認ください。また、置かれている物品がある場合は、強風時に飛ばされたり、落下したりしないように注意してください。(落下した場合、人身事故にもつながります)
  • 大量の水を流しますと、隣戸バルコニーへ水が流れ迷惑を掛けたり、床の状況によっては下階のバルコニーへの漏水につながり迷惑を掛けたりする場合がありますので、お控えください。
Q20

台風の接近に伴い、注意しておくことがあれば教えてください。

主に以下を注意するようにしてください。

  • バルコニー内においてある物品類(物干し竿、鉢植え、その他の物品)は、強風時に飛ばされたり、落下したりしないようにお部屋内へ早めに取り込みましょう。
  • バルコニーの排水口は普段からこまめに清掃しておいてください。ゴミや落ち葉等で詰まっている場合、バルコニー内に水が溜り、室内に水が浸入してしまうことがあります。こまめにチェックしておいてください。
  • 窓や扉が開いたままになっていないか注意してください。また、台風のような強風を伴う降雨時は、サッシのわずかな隙間や給気口(設置されている場合)から雨水が吹き込んでしまうおそれもありますので、一時的に目張りをしておくことでより安心です。
  • 地下ピット式の機械式駐車場の場合は、通常、地下ピット内に排水ポンプが設置されていますが、昨今では想定を超える降雨量が観測されており、排水ポンプの処理能力を上回る集中豪雨や地域冠水等の可能性もゼロではありません。地下に車両が収納される機械式駐車場の下段等を御使用される際は、降雨状況により予め車両を移動させておく必要があります。
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